Decyzja ma
swoje warunki.
Tak porządkujemy możliwości nieruchomości. Poniżej skrócony przykład raportu: scenariusze, rachunek i rekomendacja.
Co warto sprawdzić
przed zakupem?
Przykładowy lokal w kamienicy. Dane i kwoty są fikcyjne; ten materiał nie opisuje żadnej oferty ani rzeczywistej wyceny.
Cel analizy
Porównać remont bez zmiany układu z transformacją wymagającą dodatkowych prac i formalności. Sprawdzić, czy większy zakres może uzasadniać zaangażowanie kapitału.
Dwie możliwości
- Wariant 1 / Remont: poprawa standardu, bez zakładania zmiany funkcji lub podziału.
- Wariant 2 / Transformacja: nowy układ lub podział, wyłącznie po potwierdzeniu wykonalności.
Pierwsza bramka: wykonalność
Sprawdź rzut, dostęp do instalacji, warunki techniczne i dokumentację. Do czasu potwierdzenia wariant 2 pozostaje scenariuszem.
Warianty na jednej podstawie.
| Założenie | Remont | Transformacja |
|---|---|---|
| Zakup | 200 000 zł | 200 000 zł |
| Prace i wyposażenie | 70 000 zł | 100 000 zł |
| Pozostałe koszty | 20 000 zł | 30 000 zł |
| Cały koszt | 290 000 zł | 330 000 zł |
| Przychód — założenie | 340 000 zł | 400 000 zł |
| Wynik przed podatkiem | 50 000 zł | 70 000 zł |
| Zwrot od kosztu | 17,2% | 21,2% |
| Test trudniejszy* | 5 500 zł | 15 000 zł |
* Przychód −10%, prace +15%, pozostałe koszty bez zmiany. Test nie uwzględnia wydłużenia czasu.
Co zawiera rachunek?
Pozostałe koszty są w tym przykładzie łącznym założeniem dla kosztów zakupu, formalności, rezerwy, finansowania, utrzymania i sprzedaży. W raporcie dla konkretnego lokalu rozbijamy je na pozycje i wskazujemy źródła.
Dodatkowe 40 000 zł kosztu w wariancie 2 daje zakładane 20 000 zł większego wyniku. Ta różnica wymaga wiarygodnych cen sprzedaży i potwierdzonego zakresu.
Rekomendacja:
najpierw potwierdź warunki.
Przykładowa rekomendacja: przejdź do weryfikacji technicznej i formalnej, zanim przyjmiesz wariant transformacji jako podstawę zakupu. Dodatni wynik rachunku jest warunkowy.
Materiały potrzebne do dalszej analizy
- Rzut z wymiarami i potwierdzenie powierzchni.
- Dokumentacja funkcji lokalu i wymaganych uzgodnień.
- Zakres prac oraz obmiar do kosztorysu.
- Porównywalne oferty lub transakcje z datą i opisem.
- Harmonogram, warunki finansowania i rezerwa.
Co otrzymujesz w konkretnej sprawie?
Opis wariantów, ich koszty i czas, status źródeł, brakujące dane, ryzyka oraz rekomendowany następny krok. Zakres raportu ustalamy po przeglądzie materiałów.
Następny krok
Przekaż adres lub ogłoszenie, cel i dostępny rzut. Najpierw ustalimy, czy i jaki zakres analizy będzie użyteczny.
Przykład nie zastępuje projektu budowlanego, opinii uprawnionej osoby ani wyceny rzeczoznawcy. Kwoty nie obejmują podatku dochodowego.
Sprawdź, co zmienia wynik.
Kwoty startowe są fikcyjnym przykładem. Kalkulator pokazuje wynik przed podatkiem dochodowym. „Pozostałe koszty” powinny obejmować koszty zakupu, formalności, rezerwę, utrzymanie, finansowanie i sprzedaż.
Wariant 1: remont
Cały koszt: 290 000 zł
Zwrot od kosztu: 17,2%
Sprzedaż −10%, prace +15%: 5500 zł
Wariant 2: transformacja
Cały koszt: 330 000 zł
Zwrot od kosztu: 21,2%
Sprzedaż −10%, prace +15%: 15 000 zł
Przykładowy test nie uwzględnia dodatkowego czasu ani zmiany pozostałych kosztów. Kalkulator nie weryfikuje danych rynkowych i możliwości podziału. Przed zakupem potrzebny jest przegląd konkretnej nieruchomości.
Chcę sprawdzić lokal z Verto